首单REITs产品次级年收益率仅6% 房地产信托投资基金还是风口吗?

 

2014年5月份,中信证券推出国内首单REITs产品“中信启航”,受到行业瞩目。而今年6月份,中信证券发布《关于中信启航专项资产管理计划第四期(暨资产处置)收益分配公告》,公告显示,此次收益分配方案分启航优先和启航次级两种,“启航优先”本次处置的本金、利息和超额收益合计38.05亿元,投资人实际每10张(面值1000元)兑付本金、利息和超额收益1033.98元。

值得注意的是,“启航次级”此次处置的本金、利息和超额收益合计19.10亿元,投资人实际每10张(面值1000元)兑付本金、利息和超额收益1179.32元。经计算,次级投资者3年的投资收益率仅为17.9%,平均不足6%。而根据“中信启航”发行数据显示,该产品发行总额为52.1亿元,优先、次级分层比例分别为70.06%、29.94%,其中“启航优先”的预期收益率为7%。

上述收益分配公告发布后,惹来市场上一片质疑之声。投资者表示,作为基础资产的两栋大楼,在北京的一栋位于CBD的核心区,在深圳的一栋可直通地铁到香港,在京深地产走势强劲的三年内,如此低的收益让人难以理解。

而对于信托业内而言,亦对次级份额收益如此之低表示不解。有信托经理质疑:“北京和深圳的优质物业受让三年后变现,次级档年化收益只有6%,是资产的原因还是管理人的原因?权益类REITs是否还有投资价值?”

《证券日报》记者就此问题向资管业内人士求证,多位资管人士表示,一般来说,次级份额的收益率是比较高的,“年收益6%”的数据并不能代表REITs产品的真实收益水平。“该项目目前收益水平较低,可能在评估等方面存在一定问题,预估底层资产升值水平应该在40%以上。”某接近该项目的业务人员向记者表示,“简单以一单产品的收益率来否定REITs产品并不可行,今后类似产品的收益情况还是令人期待的。”

事实上,在房地产信托高呼“转型”的当下,REITs产品长期以来被寄予厚望。日前,中铁信托副总经理陈赤在采访中表示,房地产信托转型的升级与创新主要模式之一,即是与证券公司合作开发以优质不动产为基础资产的公募REITs,并希望外部环境能够给予信托公司直接参与设立和发行Reits的机会。

除市场关注外,近几年的两会议案上,亦频频出现“建议推动房地产投资信托基金立法”、“助力商业不动产资产证券化”等议案。目前,《房地产投资信托基金法》尚未真正出台,REITs相关政策仍在推进过程中。并且,中国基金业协会也将推动REITs模式纳入2017年协会中心任务之一,并对REITs相关税收政策的问题也给予充分关注。

华融信托研究员袁吉伟撰文指出,商业地产是较为优质的投资资产,根据国外REITs收益率分析,其收益率水平高于债券收益率,低于股票收益率,但是波动性较低,股息率在大部分时间都跑赢了美国10年国债收益率。在资产配置难度越来越大的背景下,REITs业务能够为保险、社保资金等机构投资者提供安全、较理想的投资回报率。

REITs业务具有几个关键点:首先是要注重通过REITs撬动存量商业地产市场,加强存量商业地产资源的整合能力。其次是要有效把控基础资产种类和区域位置,合意的REITs基础资产主要包括写字楼、零售类、商业综合体等商业地产,并着重考虑一线城市。最后,开展REITs需要专业人才和整合好相关机构、资金资源。在探索REITs业务发展过程中,信托公司有必要加强商业地产专业人才的培养,建设专注商业地产业务发展的子公司,强化对REITs中介机构的联系和互动,夯实REITs业务发展基础。

(来源:证券日报 闫晶滢)